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社會資本怎么參與棚改?湘潭的做法亮了!

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發表時間:2019-05-02 07:53



近日,湘潭市人民政府辦公室印發《關于鼓勵社會資本參與市城區棚戶區片區改造和開發的實施意見》(下文簡稱“實施意見”),鼓勵社會資本參與棚改開發,并探索創新模式。

湘潭市人民政府辦公室關于鼓勵社會資本參與市城區棚戶區片區改造和開發的實施意見

文號:潭政辦發〔2019〕11號

發文日期:2019-04-17
失效日期:2024-04-17

各縣市區人民政府,湘潭高新區、經開區和昭山示范區管委會,市直機關各單位,市屬和駐市各企事業單位,各人民團體:

為進一步鼓勵社會資本參與市城區棚戶區片區改造和開發(以下簡稱棚改開發,稱擬改造和開發的棚戶區片區為棚改片區),根據《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發〔2015〕37號)、住房城鄉建設部等7部門《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》(建保〔2012〕91號)、《國土資源部關于印發〈關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)〉的通知》(國土資發〔2016〕147號)等精神,經市人民政府同意,結合湘潭實際,提出如下實施意見。

一、把握總體要求

(一)工作目標。通過鼓勵社會資本參與,積極探索創新我市棚改開發模式,加大工作力度,節約集約利用城市土地資源,有效改善人民群眾居住條件,不斷推動城市功能完善和形象提升。

(二)基本原則。在符合上位規劃的前提下,按照“政府引導、市場運作、依法規范、嚴控債務、自求平衡、互利共贏”的原則,通過棚戶區改造與片區產業開發的緊密結合,確保棚改開發收益自求平衡,不違規新增政府隱性債務。

(三)適用范圍。本意見適用于市城區的棚改片區,重點推進市城區十大棚改片區、危舊房屋集中連片區域、城中村、“一江兩岸”、重要交通節點等片區(項目)的改造和開發。

二、明確參與內容

社會資本參與棚改開發的內容包括:

(一)規劃設計。根據上位規劃和市人民政府對棚改開發的定位,依法依程序可對棚改片區相關控制性詳細規劃進行修改,并為棚改片區制定修建性詳細規劃及城市設計。

(二)征地拆遷出資。負責配合棚改片區所在轄區政府出資實施棚改開發項目的征地拆遷、收購和搬遷。

(三)基礎設施建設。依法依規承擔棚改片區的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎設施建設。

(四)公共服務設施建設。按照法律政策規定和規劃要求參與棚改片區內公園、綠地、廣場、景觀環境等公共設施的建設及文體、教育、醫療等公益事業項目的建設。

(五)保障性安居工程建設。承擔棚改片區內安置住房、公共租賃住房、限價商品住房等保障性安居工程建設。

(六)經營性用地開發建設。參與棚改片區內土地的招標拍賣掛牌,按規劃要求對競得土地使用權的土地實施開發建設。

(七)產業招商。利用自身優勢開展產業招商,包括招商宣傳、企業引進、資金引進等。

(八)片區運營管理。參與棚改片區物業管理和基礎設施、公共設施等項目的運營與維護。

以上改造和開發內容,鼓勵和支持社會資本整體參與和運作實施。

三、創新實施路徑

(一)簽訂框架協議。各市城區人民政府、園區和示范區管委會要加強對棚改片區的整體包裝策劃,加大招商引資力度,積極引進社會資本參與棚改開發,重點引進國內外實力雄厚的企業和戰略投資者,經雙方協商一致,簽訂合作框架協議。

(二)編制實施方案。已簽訂框架協議的棚改片區,由各市城區人民政府、園區和示范區管委會牽頭,市發改委、市財政局、市自然資源規劃局、市住房城鄉建設局、市國資委等市直相關部門共同擬定規劃經濟指標和改造建設要求,制定實施方案,報市人民政府專題研究。實施方案應包含社會資本投入征地拆遷出資的本金、資金占用費等內容;項目屬于已實施部分棚戶區改造但未掃尾清零的,還應包含市國資委對前期投入的評估等內容。符合PPP項目有關規定的,按其規定實施。

(三)公開招標社會資本。棚改開發項目所在市城區人民政府、園區和示范區管委會通過公開招標方式引進具有相應設計、施工、開發資質以及一定出資能力的社會資本,負責承擔征地拆遷出資、基礎設施建設、規劃設計咨詢、基礎設施運營維護等服務。

(四)依法競拍土地使用權。社會資本必須參與棚改片區內經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓并報價。可以采取土地帶規劃條件和方案的方式公開掛牌出讓。

四、規范社會資本

(一)明晰資格條件

社會資本是指提供除湘潭市財政性投資以外的社會資金的法人或其他組織。具備如下條件:

1.與棚改開發項目相匹配的資金能力;

2.良好的銀行資信、財務狀況及相應的償債能力;

3.有棚改開發的資質條件、從業經歷和良好業績;

4.依法中標的社會資本應在湘潭市注冊成立項目公司。

我市已通過市場化改制,建立現代企業制度,實行市場化運營,且不再承擔政府融資職能的市屬國有公司,可作為社會資本參與棚改開發。

(二)加強社會資本管理

社會資本正式簽訂合作協議后,應依法履約,不得隨意退出,也不得擅自將項目轉讓給第三方。因國家法律法規或政策變化、不可抗力等因素導致合作項目無法繼續推進的, 合作雙方可以平等協商停止合作關系,清算后終止合作項目運行。

五、強化政策支持

社會資本參與的棚改開發項目,按規定享受國、省、市棚戶區改造及招商引資等優惠政策。如國、省政策優于我市的,按其規定執行。

(一)土地出讓。棚改開發項目完成征地拆遷形成“凈地”后,用于市政基礎設施、公共服務設施或保障性安居工程建設且符合《劃撥用地目錄》的,可按劃撥方式供應;對于棚改片區內經營性用地,根據前期改造成本和所在區域的基準地價,科學確定土地上市底價。

(二)國、省補助。申請納入國、省棚戶區改造計劃的項目,享受國、省棚改或其他補助資金支持,但其享受的補助資金不計入社會資本投入資金。

(三)財政支持。按照“收支兩條線”管理原則,對不能實現收支平衡的項目,棚改片區所產生的土地收益和報建費全部用于該棚改片區的城市基礎設施建設;若仍不能實現收支平衡,對棚改片區內開發建設和產業發展所產生的一定年限的地方收入部分,可以專項用于該棚改片區的建設。財政支持的具體內容在市人民政府審定的棚改片區實施方案中予以明確。

(四)投資補償。社會資本出資配合政府實施棚改開發前期投資,如未競拍到土地使用權,根據實際資金占用量和占用時間,按每年不高于10%的標準補償資金占用費,補償年限原則上不超過2年,其補償金額列入土地成本。

(五)產業支持。棚改開發引進的產業項目落地生根后,可以享受我市招商引資和產業扶持政策。

(六)審批服務。各市直相關部門要為社會資本參與棚改開發的手續審批辦理建立綠色通道,優化審批流程,縮短審批時間,提高服務效率。

(七)時限保障。棚改開發工作要按時間節點強勢推進,切實加快工作進程,提高資金使用效益。棚改開發項目在前期手續完備、資金及時足額保障的前提下,原則上要求項目啟動征地拆遷后1年內完成征地拆遷工作,形成“凈地”后1年內掛牌上市。時限要求的具體內容在市人民政府審定的棚改片區實施方案中予以明確。

六、加強組織保障

(一)提高思想認識,積極主動作為。各級各有關部門和單位要充分認識引入社會資本參與棚改開發的重要意義,統一思想,高度重視,主動作為,加大工作力度和政策宣傳引導,確保棚改開發工作順利推進。

(二)加強組織領導,落實工作責任。為確保棚改開發工作穩步推進、取得實效,成立湘潭市鼓勵社會資本參與棚改開發工作領導小組,強化統籌協調調度,督促層層抓好落實;各市城區人民政府、園區和示范區管委會作為轄區內棚改開發工作的責任主體,要加強組織領導,采取有力措施,抓好工作落實;市直相關單位要各司其職,各負其責,密切配合,形成強大工作合力,全力推進棚改開發工作。

(三)強化督查考核,力求工作實效。棚改開發工作情況納入市人民政府對各市城區人民政府、園區和示范區管委會及市直相關責任單位的績效考核范疇。嚴格按有關規定督查督辦、跟蹤問效、考核問責,對督查中發現的問題,及時反饋,限期整改;對因工作不落實、措施不到位、影響全市棚改開發工作進度的部門、單位及其責任人,予以通報批評和約談問責。

本意見自印發之日起施行。各縣(市)可參照執行。

湘潭市人民政府辦公室
2019年4月17日